¿Qué es la «enervación de la acción hipotecaria?…

La «enervación de la acción  era una de «las especialidades de la casa», es decir del despacho,  hasta iniciarse la crisis y el paro cuando, en  muchos de casos se desvirtuó su finalidad convirtiéndose  en una…»patada y adelante» hacia un futuro tan incierto como cercano y, en consecuencia era un «pan para hoy y hambre para mañana ya que no solucionaba el problema de fondo…y dejó de tener sentido…muy bien pero…

 ¿Qué es la «enervación» de la acción?…

La enervación de la acción hipotecaria era (y es, aunque ya no se realiza con la misma habitualidad que antes) la rehabilitación del préstamo hipotecario sobre la vivienda familiar habitual cuando se ha producido un vencimiento anticipado debido al impago de cuotas…

Se rehabilita pagando las cuotas dejadas de pagar  que son al menos tres y que  ha provocado que, el acreedor solicitase en el juzgado el vencimiento anticipado del préstamo hipotecario.

Que, esto ya suena más…¿no?…



La  Ley inicialmente decía que, se podía ejercitar esta acción de enervación o rehabilitación  si era la vivienda familiar sólo una vez a lo largo de la vida de la hipoteca y, posteriormente, al inicio de la crisis se modificó estableciendo un un máximo de una vez cada cinco años…

¿Cómo se rehabilita la hipoteca?…

Pues, como ya he comentado, pagando las cuotas dejadas de pagar (y yo añadiría además más los gastos) y…¿ hasta cuando tiene el deudor para poder abonar esos atrasos?… pues, una reciente sentencia señala que se puede pagar hasta que  el que ha ganado la subasta pague el precio fijado y por el que se la adjudicado…

Es decir, en cualquier momento entre la demanda judicial y el pago por parte del adjudicatario de la subasta puede pagar, rehabilitar la hipoteca y…¡aquí no ha pasado nada! y a seguir pagando cada mes…

 Dicho suena muy fácil pero, el problema era y es que, si no ha podido pagar poco a poco las cuotas…¿cómo va a poder pagar toda la deuda pendiente de golpe?…y este es el verdadero problema salvo que, los impagos se devenguen por circunstancias puntuales que no se repetirán en el tiempo y, por ejemplo, los deudores aprovechan las «pagas dobles» o ayudas familiares para ponerse al día…pero, que ocurría si había sido puntual pero se carece/cia de dinero para ponerse al día…

El papel de los intermediarios…

En estos casos intervienen o pueden intervenir los intermediarios financieros quienes, si eran y son honestos, lo primero que harán será comprobar que, tu «problema» se debe a circunstancias puntuales y que, si se encuentra una solución esta deberá ser, en principio, definitiva, es decir, no le voy a «sacar del fuego para meter en las brasas»… ya que, en este caso sólo alargaríamos la  agonía innecesariamente…

Una vez comprobado que se trata de circunstancias puntuales, estos comprueban si existe (ahora es mucho, pero mucho más complicado) margen de valoración en el inmueble para que, a la deuda pendiente se le añada el capital necesario más los intereses y gastos que se necesitan para rehabilitación de la hipoteca y, lo que aún es extraordinariamente más difícil…

La cantidad resultante respecto al valor de la vivienda sea atractiva como para que entre en parámetros de una  hipoteca subprime que a los pocos meses se procuraría subrogar a una ordinaria para no pagar tanto o bien, realizar un capital privado y a los pocos meses hacer una nueva hipoteca que pueda englobar  toda esa deuda que «pesa» sobre el inmueble y normalizar así, a precios de mercado las cuotas (que no la deuda que ha  aumentado al tener que pagar lo impagado más los gastos)…

En definitiva, es harto difícil hacer o realizar este tipo de operaciones mediante estas modalidades y aconsejable pensar si realmente vale la pena porque o bien queda poco para la finalización de la hipoteca o bien porque ha ocurrido por circunstancias puntuales… antes era una operación cotidiana pero, la crisis la convirtió en excepcional…

Aconsejo en estos casos, aunque no es fácil e incómodo, detectar el problema rápidamente y acudir a familiares  que puedan ayudar a subsanar sin que sea precisa la intervención de terceros ajenos…pero sin que sea necesario hipotecarlos….en ese caso valorar y meditar bien, además de acudir a un profesional con experiencia que oriente o ayude…